Encadrement des loyers : un projet de loi prévu pour pérenniser et étendre le dispositif

Les députés Annaïg Le Meur (EPR) et Inaki Echaniz (PS) proposent, dans un rapport présenté mercredi, de pérenniser l’encadrement des loyers et d’en élargir l’accès à toutes les communes situées en zones tendues ainsi qu’à leurs voisines. L’expérimentation, actuellement en vigueur dans 72 collectivités, doit prendre fin en novembre 2026.

« Éviter les loyers excessifs »

À l’issue de cette mission flash, Inaki Echaniz souligne que « l’ensemble des communes sont satisfaites et voient des effets concrets » sur leur territoire. Le rapport affirme par ailleurs que le dispositif « n’est pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement ». Les rapporteurs rappellent que son objectif n’est pas de réduire les loyers, mais d’encadrer leur hausse pour « éviter les loyers excessifs ».

D’après les données de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), le loyer moyen mesuré entre juillet 2023 et juin 2024 à Paris était inférieur de 8,2% à ce qu’il serait en l’absence d’encadrement.

Une proposition de loi en préparation

Les deux parlementaires entendent déposer rapidement une proposition de loi sur la base de leur rapport et des résultats d’une mission d’évaluation économique commandée par le gouvernement. « Il s’agit de légiférer et d’améliorer le dispositif », explique Annaïg Le Meur.

Parmi leurs recommandations figure l’ouverture du dispositif à toutes les communes volontaires situées en zones tendues et à leurs voisines immédiates. Pour mieux encadrer les compléments de loyers – considérés par Inaki Echaniz comme la « partie la plus floue du dispositif » – le rapport préconise de fixer une valeur relative au mètre carré pour les surfaces annexes (terrasse, cave, mezzanine, etc.), cette valeur venant s’ajouter au loyer de base.

Clarifier, prévenir les abus et mieux protéger les locataires

Actuellement, ces compléments génèrent « beaucoup de contentieux », observe le député des Pyrénées-Atlantiques, qui plaide pour une plus grande transparence des décisions de justice afin de guider propriétaires et agents immobiliers sur les caractéristiques exceptionnelles admises.

Les auteurs suggèrent également de mieux définir le calcul du loyer de référence, de contrer certaines stratégies de contournement comme le coliving ou la colocation, et de rééquilibrer les délais de recours afin de protéger les locataires contre des ruptures abusives de bail.

En juin, plusieurs parlementaires de gauche et maires avaient déjà défendu le dispositif, utilisé notamment à Paris, Lille, Lyon et Bordeaux, et une proposition de loi avait été déposée au Sénat. Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz envisagent néanmoins de porter un nouveau texte. La ministre démissionnaire du Logement, Valérie Létard, avait de son côté demandé des évaluations préalables avant toute décision sur l’avenir de la mesure.

Un dispositif salué à gauche

Le rapport présenté mercredi a été salué par des acteurs engagés sur la question du logement. « C’est une belle victoire pour les locataires confrontés à des loyers indécents, qui devrait donner lieu à une loi pérennisant l’encadrement au plus vite », s’est réjoui Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés.

Le sénateur communiste de Paris Ian Brossat a également réagi dans un communiqué : « L’encadrement des loyers fonctionne et doit être pérennisé. À Paris, ce dispositif a déjà fait ses preuves. Grâce à lui, chaque locataire économise en moyenne 1200 euros par an ».

Mais objet de nombreuses critiques par les acteurs du secteur

Le dispositif d’encadrement des loyers fait l’objet de nombreuses critiques de la part des principaux acteurs du secteur immobilier, parmi lesquels l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI).

Selon ces organisations, « l’encadrement des loyers a généré des effets inverses à ceux escomptés, décourageant les propriétaires bailleurs, réduisant l’offre locative et freinant l’investissement dans la rénovation des logements ». Les fédérations soulignent également l’application jugée “aléatoire et opaque” du dispositif, insistent sur le manque de définition du loyer “abusif”, et estiment que la raréfaction des biens locatifs fragilise la mobilité résidentielle et exclut les ménages les plus modestes du parc régulé.

Enfin, de nombreux professionnels dénoncent la baisse de rentabilité qui incite certains propriétaires à quitter le marché locatif traditionnel ou à négliger l’entretien de leur bien.